Aloittelevan asuntosijoittajan kannattaa perehtyä huolellisesti rahoitukseen ja vuokraustoiminnan käytäntöihin ennen ensimmäisen sijoitusasunnon hankintaa.

Aloittaminen käytännössä: rahoitus, asunnon valinta ja vuokraustoiminta

Rahoituksen järjestäminen: Suunnittele sijoitusasunnon rahoitus huolella. Tyypillisesti rahoitus koostuu omasta pääomasta ja pankkilainasta. Suomen säännösten mukaan asuntolainaa voi yleensä saada enintään 90 % vakuuksien arvosta (ensiasunnon ostajalla 95 %), joten käytännössä vähintään 5–10 % asunnon hinnasta on katettava omilla säästöillä tai lisävakuuksilla. Pankit saattavat kuitenkin vaatia tätä suurempaakin omarahoitusosuutta, etenkin sijoitusasuntoa ostettaessa. Jos sinulla on jo esimerkiksi omistusasunto, voit mahdollisesti hyödyntää sen vakuusarvoa lisävakuutena uuden lainan saamiseksi. Muista kilpailuttaa pankit ja neuvotella asuntolainasi marginaali – se vaikuttaa suoraan sijoituksesi kannattavuuteen korkokulujen muodossa.

Sopivan sijoitusasunnon valinta: Asunnon valintaan kannattaa käyttää aikaa ja perehtyä asunto- ja vuokramarkkinoihin. Yleensä paras vuokrattavuus on pienissä asunnoissa (yksiöt ja pienet kaksiot) keskeisillä sijainneilla, joten ne ovat aloittelijalle usein hyvä valinta. Sijainti on kriittinen tekijä: kasvukeskuksissa (esim. Helsinki, Tampere, Turku, Oulu) vuokrakysyntä on vakaata, mutta asuntojen hinnat korkeampia, mikä tarkoittaa matalampaa vuokratuottoa prosentteina. Pääkaupunkiseudulla vuokratuotot jäävät usein 3–5 % tasolle hankintahintaan nähden, mutta asuntojen arvonnousuodotukset ovat paremmat. Pienemmillä paikkakunnilla puolestaan voi löytää asuntoja paljon edullisemmin, jolloin vuokratuotto voi nousta selvästi korkeammaksi – jopa yli 10 % – mutta arvonnousu ei välttämättä ole todennäköistä. Mieti strategiaasi: haetko korkeaa vuokrakassavirtaa vai arvonnousupotentiaalia vaikkapa kehittyvästä kaupunginosasta. Selvitä alueen vuokrataso esimerkiksi selaamalla vuokra-ilmoituksia (Oikotie, Vuokraovi) ja arvioi, millä vuokralla kohde olisi nopeasti vuokrattavissa. Kannattaa myös tutustua taloyhtiön tietoihin: onko isoja remontteja tulossa, mikä on hoitovastikkeen suuruus ja onko taloyhtiöllä velkaa – nämä vaikuttavat suoraan tuottoosi ja riskeihin.

Vuokraustoiminnan käynnistäminen: Kun sopiva asunto on hankittu ja mahdolliset pientä tuottoa parantavat remontit tehty, alkaa vuokranantajan työ. Ensimmäinen askel on asettaa kilpailukykyinen vuokra. Ylimitoitettu vuokra johtaa helposti tyhjiin kuukausiin, kun taas oikein hinnoiteltu asunto menee nopeasti vuokralle. Hyvä vuokralainen on asuntosijoittajan tärkeä kumppani: luotettava vuokralainen varmistaa tasaisen kassavirran, kun taas vuokranmaksun viivästymiset tai tyhjät kuukaudet heikentävät nopeasti sijoituksesi tuottoa. Panosta siis vuokralaisen valintaan. Laadi huolellinen ja informatiivinen vuokrailmoitus, jossa kerrot asunnon tiedot ja toivotun vuokralaisprofiilin. Kun saat yhteydenottoja, haastattele hakijoita huolella. Pyydä nähtäväksi luottotiedot (suomalaisten vuokralaisten luottotiedot voit tarkistaa maksutta omilla tunnuksillasi Suomen Asiakastieto Oy:stä, tai pyytää hakijaa toimittamaan todistuksen) sekä varmista hakijan maksukyky esimerkiksi palkkatodistuksella. Tarvittaessa voit myös pyytää suosituksia aiemmilta vuokranantajilta. Kohtaa hakijat kasvotusten asuntoesittelyssä – usein henkilökohtainen vaikutelma kertoo enemmän kuin pelkät paperitiedot. Jos jokin hakijassa epäilyttää, on parempi jättää asunto mieluummin väliaikaisesti tyhjilleen kuin ottaa väärä vuokralainen kiireessä.

Vuokrasopimus ja käytännön asiat: Laadi aina kirjallinen vuokrasopimus, jossa määritetään ainakin vuokran suuruus, maksupäivä, vakuus (tyypillisesti 1–3 kuukauden vuokraa vastaava summa), sopimuksen kesto (toistaiseksi voimassa oleva vai määräaikainen) sekä ehdot vuokrankorotuksille, lemmikeille ja muille mahdollisille erityisehdoille. Selkeä sopimus ehkäisee erimielisyyksiä myöhemmin. Hyödynnä tarvittaessa valmiita vuokrasopimuspohjia esimerkiksi Suomen Vuokranantajat ry:ltä. Ennen avainten luovutusta tarkasta ja kuvaa asunnon kunto todistusaineistoksi. Varmista myös, että vuokralainen ottaa kotivakuutuksen, ja harkitse itse vuokranantajan vakuutusta ylimääräisen turvan saamiseksi (tietyt vuokranantajan vakuutukset voivat kattaa esimerkiksi vuokralaisten mahdollisesti aiheuttamia vahinkoja tai maksamattomia vuokria). Kun vuokraus on käynnissä, pidä vuokralaisiin asiallinen mutta ystävällinen suhde: reagoithan kohtuullisiin korjauspyyntöihin ripeästi ja huolehdit velvollisuuksistasi, niin vuokrasuhde pysyy hyvänä. Useimmat vuokrasuhteet sujuvatkin ongelmitta, kun perusteet on tehty oikein, mutta varaudu myös siihen, että vuokranantajana olet vastuussa asunnon ylläpidosta ja mahdollisista korjauksista normaaleine kuluineen.

Tuotto-odotukset: vuokratuotto ja arvonnousu

Vuokratuotto laskettuna: Asuntosijoittajan tuotto muodostuu kahdesta lähteestä: kuukausittain saatavasta vuokratuotosta ja asunnon arvonnoususta pitkällä aikavälillä. Tyypillisesti vuokratuotto on asuntosijoittamisen perusta, ja se lasketaan prosenttina asunnon hankintahinnasta (sis. kaupankäynnin kulut). Suomessa vuokratuotot liikkuvat yleensä noin 3–5 % tasolla vuodessa, ja tämän päälle asuntojen hinnat ovat historiallisesti nousseet noin 1–3 % vuosittain kasvukeskuksissa. Näin ollen kokonaistuotto on voinut yltää keskimäärin 5–7 % tasolle, mikä asettuu osakesijoitusten pitkän aikavälin tuottojen (n. 8–10 %) ja korkosijoitusten tuottojen (n. 2–4 %) välimaastoon. On kuitenkin hyvä huomata, että tuottoihin liittyy vaihtelua alueittain ja aikoittain – aina ei arvonnousua tapahdu, ja joskus asuntojen hinnat voivat myös laskea, kuten jäljempänä riskiosiossa todetaan.

Esimerkkilaskelma tuotosta: Lasketaan konkreettinen esimerkki: Ostat sijoitusyksiön 155 000 € kokonaiskustannuksella (sisältäen 150 000 € kauppahinnan + 5 000 € varainsiirtoveron ja pientä remonttia). Jos asunnon vuokra on 700 € kuukaudessa ja hoitovastike 200 €, vuokratuotto lasketaan seuraavasti. Bruttovuokratuotto (ennen kuluja) olisi (700 € × 12) / 155 000 € × 100 % ≈ 5,4 %. Nettovuokratuotto (kulujen jälkeen) huomioi vastikkeen: ((700 € – 200 €) × 12) / 155 000 € × 100 % ≈ 3,9 %. Tämä 3,9 % on se käytännön vuokratuotto verojen ennen veroja, jolla voit kattaa lainan korot ja muut kulut. Mikäli asunnon arvo nousisi esimerkiksi ~2 % vuodessa, kokonaistuotto tässä esimerkissä olisi noin 5,9 % vuodessa.

Tuottojen optimointi ja realismi: 4–5 % nettovuokratuotto on nykyisessä markkinatilanteessa varsin realistinen tavoite pitkällä tähtäimellä. Parempaakin tuottoa voi tavoitella esimerkiksi etsimällä asuntoja alihintaan remonttia vaativista kohteista tai kasvukeskusten ulkopuolelta, mutta korkeampi tuotto tarkoittaa yleensä myös korkeampaa työtä ja riskiä. Toisaalta, jos ostat hyvin kalliista kohteesta (esim. Helsingin keskusta) huippuhintaan, vuokratuotto voi jäädä pariin prosenttiin – silloin olet käytännössä sijoittamassa enemmän asunnon arvonnousun varaan. Tärkeintä on asettaa itselle tuottotavoite ja pitää siitä kiinni asuntosijoituksia etsiessä. Tee aina laskelmat etukäteen: laske vuokratuotto bruttona ja nettona, arvioi tulevat remonttitarpeet ja varmista, että sijoitus täyttää tuottovaatimuksesi. Muista myös, että vuokratuotto kompensoi riskiä – sen tulisi olla riittävä kattamaan esimerkiksi yllättävät kulut, korjaustarpeet tai korkojen nousun aiheuttamat lisämenot.

Velkavivun vaikutus tuottoon: Useimmat asuntosijoittajat käyttävät pankkilainaa sijoituksensa osarahoitukseen – tämä velkavipu mahdollistaa oman pääoman tuoton kasvattamisen. Jos sijoitusasunnon vuokratuotto on esimerkiksi 5 %, 70 % lainoitusasteella se voi tarkoittaa, että omalle sijoitetulle pääomalle saatava tuotto nousee jopa kaksinkertaiseksi verrattuna tilanteeseen, jossa asunto ostettaisiin kokonaan ilman lainaa. Velkavivun ansiosta pienelläkin alkupääomalla voi päästä kiinni isompaan asunto-omaisuuteen ja hyötyä sekä vuokratuloista että mahdollisesta arvonnoususta. On kuitenkin tärkeää olla realistinen: lainan korot ja lyhennykset on pystyttävä hoitamaan myös huonompina aikoina. Korkojen nousu voi syödä vuokratuoton nopeasti, joten vältä liian optimistisia laskelmia. Pidä puskurirahasto yllättävien tilanteiden varalle ja mieti, paljonko vuokratuottoa jää jäljelle esimerkiksi 4–5 % korkotasolla. Terveellä velkavivun käytöllä (esim. 50–70 % lainoitus) asuntosijoittamisen voi kuitenkin saada tuottamaan oman pääoman näkökulmasta erinomaisesti, kunhan riskit on hallittu.

Verotus: vuokratulot, myyntivoitot ja vähennykset

Vuokratulojen verotus: Sijoitusasunnosta saadut vuokratulot ovat verotuksessa pääomatuloa, eli niistä maksetaan pääomatuloveroa. Veroprosentti on nykyisin 30 % 30 000 euroon asti pääomatuloja, ja ylimenevältä osalta 34 %. Käytännössä tämä tarkoittaa, että esimerkiksi 10 000 € vuotuisesta nettovuokratulosta veroa menisi 3 000 €. Vuokratulot ilmoitetaan veroilmoituksella vuosittain asuntokohtaisesti. Voit halutessasi maksaa veroa ennakkoon vuoden aikana (ennakkoveroina tai korotettuna veroprosenttina verokortilla) tai antaa verojen tulla jäännösverona seuraavana vuonna – tärkeintä on muistaa ilmoittaa kaikki vuokratulot ja niihin kohdistuvat kulut Verohallintoon.

Vähennyskelpoiset kulut vuokratuloista: Vuokranantajalla on oikeus vähentää vuokratuloista kaikki tulonhankkimiseen liittyvät kulut verotuksessa. Toisin sanoen veroa maksetaan vain vuokratulojen ja kulujen erotuksesta (nettotulosta). Tyypillisiä vähennyskelpoisia kuluja ovat esimerkiksi:

• Yhtiövastikkeet ja vesimaksut, jotka olet maksanut taloyhtiölle vuokrattavan asunnon osalta. Hoitovastike on aina vähennyskelpoinen siltä ajalta, kun asunto on vuokrattuna.

• Lainan korot: Sijoitusasuntoa varten otetun velan korot saa vähentää pääomatuloista (huom. jos kyseessä on alihintaan vuokraaminen tai vuokratuloja ei ole, korkojen vähennysoikeutta on rajoitettu). Yleensä korkomenot vähennetään pääomatulojen veroista, ja jos pääomatuloja ei ole tai ne eivät riitä, muodostuu alijäämää, josta voi saada alijäämähyvityksen ansiotuloverosta.

• Korjaus- ja remonttikulut: Asunnon kunnostamisesta aiheutuvat kulut ovat vähennyskelpoisia. Pienet vuosikorjaukset voi vähentää suoraan sinä vuonna kun ne on maksettu. Jos kyseessä on perusparannus (arvoa nostava remontti), kulut vähennetään joko useamman vuoden poistoina tai viimeistään myyntitilanteessa osana hankintamenoa.

• Vuokrauksen järjestämiseen liittyvät kulut: Esimerkiksi vuokrailmoitusten kustannukset, vuokravälittäjälle maksettu välityspalkkio ensimmäisen vuokralaisen hankkimisesta, sekä mahdolliset toimistotarvikkeet tai ohjelmistokulut vuokraustoimintaan liittyen.

• Vakuutukset: Vuokranantajan ottama vakuutus (esim. vastuuvakuutus) on vähennyskelpoinen samoin kuin mahdolliset oikeudenkäyntikulut tms. vuokraustoimintaan liittyvät.

• Matkakulut: Jos matkustat esimerkiksi näyttämään asuntoa vuokralaisehdokkaille, tekemään tarkastuksen tai osallistut taloyhtiön yhtiökokoukseen paikan päällä, matkakulut (kilometrikorvaukset tms.) voi vähentää vuokratuloista.

Kulut kannattaa ilmoittaa veroilmoituksessa huolellisesti oikeissa kohdissa (esim. vastikkeet erikseen, muut kulut erikseen). Jos vuokraustoiminnan kulut ylittävät vuokratulot jonakin vuonna – esimerkiksi ison remontin tai korkomenojen vuoksi – muodostuu vuokratappio. Tappiollinen vuokraustoiminta ei aiheuta veroa maksettavaksi, vaan tappio vähennetään automaattisesti muista pääomatuloistasi samana vuonna. Ellei sinulla ole muita pääomatuloja, vuokratappio muuttuu alijäämäksi, josta saa pienen hyvityksen ansiotuloverosta (vuonna 2025 alijäämähyvitys on 30 % alijäämän määrästä, maksimissaan 1 500 €). Mahdollinen ylijäävä tappio siirtyy vähennettäväksi seuraaville vuosille. Näin verotus joustaa tietyssä määrin: asuntosijoittaminen voi olla alkuvuosina tulonhankkimisvähennysten vuoksi jopa verotuksessa tappiollista, mikä keventää verotaakkaasi. Oleellista on säilyttää kuitit ja tositteet kaikista kuluista siltä varalta, että Verohallinto kysyy lisäselvitystä.

Myyntivoiton verotus: Kun myyt sijoitusasunnon, mahdollinen voitto (luovutusvoitto) on niin ikään pääomatuloa ja verotetaan 30/34 % mukaan. Myyntivoitto lasketaan siten, että myyntihinnasta vähennetään asunnon hankintameno sekä myyntikulut. Hankintamenoon sisältyvät asunnon alkuperäinen ostohinta, kaupanteon kulut (esim. välittäjän palkkio myydessä, lainan nostokulut ostohetkellä) sekä varainsiirtovero ja tehdyt perusparannusremontit, mikäli niitä ei ole jo vuokratuloista vähennetty. Lisäksi voit vähentää mahdolliset myyntiin liittyvät kulut, kuten myyntivälittäjän palkkion. Usein käytännössä asunnon ostohinta, maksettu varainsiirtovero ja välityspalkkio muodostavat suurimman osan vähennyksistä. Vaihtoehtona todellisten kulujen vähentämiselle verotuksessa on käyttää hankintameno-olettamaa. Hankintameno-olettama tarkoittaa, että saat aina vähentää oletuksena 20 % myyntihinnasta (jos omistus alle 10 v) tai 40 % myyntihinnasta (jos omistus yli 10 v) kulujen kattamiseksi. Hankintameno-olettamaa kannattaa käyttää, jos se antaa suuremman vähennyksen kuin todelliset kulut – esimerkiksi jos asunto on ollut hyvin pitkään omistuksessa ja sen arvo on noussut merkittävästi alkuperäisestä ostohinnasta. Voit aina valita kumpi tapa on edullisempi, eikä valintaan tarvita erillistä ilmoitusta verottajalle. Huomaa, että hankintameno-olettamaa käytettäessä et voi erikseen vähentää muita kuluja, koska olettama kattaa ne.

Varainsiirtovero ja ensiasuntoetu: Asunnon ostajan on maksettava varainsiirtovero kaupanteossa. Vuodesta 2024 alkaen varainsiirtovero on 1,5 % asunnon velattomasta hinnasta, kun ostat osakehuoneiston (kerros-/rivitaloasunto) ja 3 % kiinteistön (esimerkiksi omakotitalo tai tontti) kauppahinnasta. Varainsiirtovero maksetaan myös mahdollisen yhtiölainaosuuden osalta, eli laskenta tehdään velattomasta hinnasta. Aiemmin ensiasunnon ostajat olivat vapautettuja varainsiirtoverosta, mutta vuoden 2024 alussa tämä veroetu poistui. Näin ollen myös ensiasunnon ostajan – oli asunto omaan tai sijoituskäyttöön – tulee nykyään maksaa varainsiirtovero. Varainsiirtovero on kertaluontoinen ostokustannus, joka on hyvä huomioida tuottolaskelmissa (sijoitusasuntojen tuottoprosentteja laskettaessa varainsiirtovero otetaan mukaan hankintahintaan, kuten aiemmassa esimerkissä teimme).

Kahden vuoden sääntö: Yksi poikkeus myyntivoiton verotuksessa on hyvä tuntea: kahden vuoden sääntö. Jos olet omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta ja sinä tai perheesi olette yhtäjaksoisesti asuneet siinä vähintään kahden vuoden ajan vakituisesti, saat myydä asunnon verovapaasti. Tämä sääntö koskee siis käytännössä omaa vakituista asuntoa – sijoitusasuntojen kohdalla ehtoja ei yleensä täyty, ellet päätä itse muuttaa sijoitusasuntoosi asumaan joksikin aikaa. Aloittelevan asuntosijoittajan on kuitenkin hyvä tiedostaa tämä verosuunnittelun mahdollisuus tulevaisuutta varten: joskus sijoittaja voi esimerkiksi muuttaa itse hetkeksi omistamaansa asuntoon täyttääkseen kahden vuoden ehdon ennen myyntiä, jolloin voitto jäisi verottomaksi. Tällaiset järjestelyt on aina tehtävä hyvissä ajoin ja aidosti asumistarkoituksessa, sillä verottaja voi pyytää selvityksiä asumisesta. Pääsääntöisesti asuntosijoittamisen tuotot – niin vuokrat kuin myyntivoitot – ovat veronalaisia, joten verojen vaikutus kannattaa huomioida tuotto-odotuksissa alusta alkaen.

Riskit: mitä pitää varoa asuntosijoittamisessa?

Tyhjät kuukaudet: Vuokrattavan asunnon käyttöaste on tärkeä tuottoon vaikuttava tekijä – jokainen tyhjä kuukausi tarkoittaa menetettyä vuokratuloa, vaikka kulut juoksevat yhä. Suurimpia syitä tyhjiin kuukausiin ovat liian korkea pyyntivuokra, heikko vuokralaisvalinta tai yksinkertaisesti kysynnän puute tietyllä alueella tai sesongilla. Sijoittajan tuleekin varautua siihen, että asunto ei välttämättä ole joka hetki vuokrattuna. Hyvällä sijainnilla ja oikein hinnoiteltuna kysyntä on todennäköisesti jatkuvaa, mutta esimerkiksi opiskelijakaupungeissa saattaa kesäkuukausina olla hiljaisempaa. Ennakoiva toiminta auttaa: aloita uuden vuokralaisen haku ajoissa edellisen sopimuksen päättyessä, aseta vuokra realistiselle tasolle ja pidä asunnon kunto houkuttelevana, jotta saat nopeasti uusia vuokralaisia. Joskus on parempi jopa laskea vuokraa hieman markkinatasolle kuin pitää asunto tyhjänä useita kuukausia optimistisen korkean vuokrapyynnön takia. Pidä myös puskuria (esim. muutaman kuukauden vuokrien verran säästöjä) kattamaan kulut tyhjän jakson yli.

Vuokralaisriskit: Vaikka valitsisit vuokralaisen huolella, vuokrasuhteessa voi aina ilmetä ongelmia. Vuokralainen saattaa esimerkiksi jättää vuokria maksamatta tai aiheuttaa vahinkoa asunnolle. Tällaiset tilanteet kuormittavat vuokranantajaa sekä taloudellisesti että henkisesti. Pahimmillaan edessä voi olla pitkä ja monimutkainen häätöprosessi, jos vuokralainen ei suostu vapaaehtoisesti lähtemään. Tämän riskin hallinnassa korostuu ennaltaehkäisy: panosta vuokralaisten valintaan, määritä sopimuksessa selkeät pelisäännöt ja vakuudet, ja pidä vuokralaisiin asiallinen, ammattimainen suhde. Huolehdi, että vuokralainen ymmärtää velvollisuutensa ja että olet itsekin tavoitettavissa ongelmatilanteissa. Vuokravakuus (pantti) antaa tietyn suojan maksamattomien vuokrien ja pienten vahinkojen varalle – lain mukaan vakuus voi olla korkeintaan 3 kk vuokran suuruinen. Lisäksi kotivakuutus, jonka vaadit vuokralaiselta, kattaa yleensä isompia vahinkoja. Tarvittaessa voit turvautua myös takuuhenkilöön (esim. vanhemmat takaajina) tai vuokranantajan vakuutukseen. Muista, että valtaosa vuokrasuhteista sujuu ongelmitta ja vuokralaiset ovat asiallisia. Hyvä kommunikointi ja reilu kohtelu voivat ehkäistä monia pulmia ennalta.

Markkinahintojen vaihtelut: Asuntojen hinnat eivät aina nouse – ne voivat myös laskia, varsinkin lyhyellä aikavälillä tai taloussuhdanteen heiketessä. Viime vuosina asuntosijoittajat ovat kokeneet tämän konkreettisesti: koronakriisin jälkeinen korkojen jyrkkä nousu vuodesta 2022 alkaen on vähentänyt asuntokauppaa ja painanut hintoja alaspäin monilla alueilla. Samaan aikaan monien velalliseten, mukaan lukien asuntosijoittajien, lainanhoitokulut ovat kasvaneet huomattavasti, mikä on syönyt tuottoja ja kotitalouksien taloudellisia puskureita. Alla olevasta Suomen Pankin kuvaajasta näkyy, kuinka asuntojen hinnat kääntyivät laskuun korkojen noustua nopeasti vuoden 2022 aikana useissa maissa – myös Suomessa hinnat ovat pudonneet huippukohdastaan.

Korkojen nousu on hillinnyt asuntojen hintoja. Kuvassa asuntojen hintojen kehitys Suomessa (sininen), Ruotsissa (punainen), Saksassa (keltainen) ja Yhdysvalloissa (vihreä), indeksinä 100 = 2015. Lähde: Suomen Pankki / Euro & talous 2/2023

Asuntosijoittajalle markkinahintojen vaihtelu merkitsee sitä, että sijoitusasunnon arvo voi joskus olla alempi kuin ostohetkellä. Tämä on ongelma lähinnä, jos joudut myymään huonoon aikaan. Mikäli sijoitushorisonttisi on pitkä (10+ vuotta), väliaikaisilla hintojen heilahteluilla ei ole niin suurta merkitystä, kunhan vuokrakassavirta on positiivinen. Kuitenkin kannattaa välttää pakkoa myydä silloin, kun markkina on alamaissa – pidä siis puskuria ja suunnittele taloutesi niin, ettet joudu myymään asuntoa esimerkiksi juuri kovimman korkohuipun tai taantuman hetkellä. Markkinariskiin liittyy myös vuokrien vaihtelu: vuokrataso voi paikallisesti laskea, jos tarjontaa tulee paljon (esim. uusia sijoitusasuntoja valmistuu runsaasti samaan aikaan) tai kysyntä vähenee (esim. väestö vähenee muuttotappiopaikkakunnilla). Näin vuokratuottosi voi pienentyä, vaikka asunto pysyisi vuokrattuna. Tätä riskiä hallitset samalla tavalla kuin hintariskiä – seuraa markkinaa, varaudu joustamaan vuokrassa tarvittaessa ja pyri ostamaan asuntoja alueilta, joilla pitkän aikavälin kysyntänäkymä on hyvä.

Korkoriski: Korkojen nousu vaikuttaa sekä asuntojen hintoihin että erityisesti velkavipua käyttävän sijoittajan kassavirtaan. Suomessa valtaosa asuntolainoista on sidottu muuttuvaan euribor-korkoon, joten jos korot nousevat, myös sijoitusasuntolainan kuukausikulut kasvavat. Vuonna 2022–2023 koettu historiallisen nopea korkojen nousu opetti monelle uudelle sijoittajalle, että 1 % lainakoroista ei voi ikuisesti pitää – euribor-korko voi nousta nopeasti vaikka 4 %:iin, mikä kaksin- tai kolminkertaistaa korkomenot aiempaan nähden. Tällöin aiemmin positiivinen kassavirta saattaa painua negatiiviseksi, ellei vuokratuotto ollut reilusti ylijäämäinen. Korkoriskiä voi pienentää harkitsemalla osan lainasta kiinteällä korolla tai korkokatolla, mutta nämä suojauskeinot maksavat ja niiden tarpeellisuudesta on erilaisia koulukuntia. Yleisesti ottaen nuorella sijoittajalla pitkä sijoitushorisontti kestää lyhyen ajan korkoshokit, kunhan kassassa on puskuria. Pahin yhdistelmä on suuri velkavipu ja nouseva korkotaso yhtäaikaa vuokratuoton laskun kanssa – tämän tilanteen varalta kannattaa aina laatia stressitesti: pystytkö hoitamaan lainat, jos vuokra laskee vaikkapa 10 % ja korko nousee 5–6 %:iin? Mikäli kyllä, olet melko turvallisilla vesillä.

Muut riskit: Asuntosijoittamiseen liittyy myös muita mahdollisia riskejä. Taloyhtiöriski tarkoittaa, että taloyhtiössä voi ilmetä yllättäviä menoja – esimerkiksi äkillinen putkivuoto tai kattoremontin tarve. Tällöin ylimääräinen hoitovastikkeen korotus tai kertaluontoinen maksuerä osakkailta voi leikata tuottoasi. Sijoittajan on siis hyvä lukea taloyhtiön PTS (pitkän tähtäimen suunnitelma) ja tilinpäätökset etukäteen nähdäkseen, onko suuria remontteja näköpiirissä. Myös taloyhtiön lainat (yhtiölainaosuudet) ovat merkittäviä: korkojen nousu niissäkin voi nostaa vastikkeita ja heikentää nettotuottoa. Lainsäädännölliset muutokset voivat vaikuttaa asuntosijoittajan tuottoon – esimerkiksi verotus saattaa muuttua (vuonna 2024 nähtiin sekä varainsiirtoveron alennus että ensiasunnon veroedun poisto, jotka vaikuttivat sijoittajien kuluihin), tai vuokralainsäädäntöön voi tulla muutoksia. On hyvä pysyä ajan tasalla esimerkiksi Suomen Vuokranantajat ry:n kautta, joka tiedottaa alan muutoksista. Likviditeettiriski tarkoittaa, että asunto on epälikvidi sijoitus: sitä ei saa nopeasti rahaksi ilman kunnon alennusta. Jos tarvitset varat nopeasti, asunnon myynti voi kestää kuukausia, joten pidä salkussasi myös likvidimpiä varoja (kuten rahastoja tai käteistä) puskureina. Ylläpitokulut (kuten remontit, vakuutukset, verot) voivat myös nousta ajan myötä, joten tuottosi ei ole täysin vakio. Esimerkiksi kiinteistövero saattaa nousta tai vaikkapa lämmityskustannukset kasvavat – nämä voivat vähentää nettotulojasi, ellet voi korottaa vuokria vastaavasti.

Yhteenvetona riskeistä: Asuntosijoittaminen tarjoaa vakaata tuottoa, mutta siihen liittyy aina yllätyksien mahdollisuus. Menestykäs asuntosijoittaja onkin pitkälti riskienhallinnan taitaja: valitsemalla oikeat kohteet, pitämällä talouden puskurit kunnossa, vakuuttamalla itsensä ja omaisuutensa, sekä pitämällä vuokralaiset tyytyväisinä, voi moni sudenkuoppa jäädä kokematta. Sopiva varovaisuus ja suunnittelu eivät vähennä tuottoja, vaan todennäköisesti parantavat niitä pitkällä aikavälillä.

Lopuksi

Asuntosijoittaminen voi olla palkitseva ja vakaa sijoitusmuoto yksityishenkilölle, kunhan perehdyt perusasioihin ja valmistaudut huolella. Aloita realistisella suunnitelmalla: paljonko voit sijoittaa, millaista tuottoa tavoittelet ja kuinka varaudut riskeihin. Etene sitten askel kerrallaan: hanki rahoitus, osta järkevä kohde, vuokraa se vastuullisesti ja seuraa taloutesi kehitystä. Muista hyödyntää tarjolla olevia tietolähteitä ja apuvälineitä: esimerkiksi Verohallinnon ohjeet vuokratulojen verotuksesta, Suomen Vuokranantajat ry:n oppaat ja neuvontapalvelut sekä pankkien tarjoamat laskurit ja asiantuntijakeskustelut. Kun pidät pään kylmänä ja opit myös kokemuksen myötä, asuntosijoittaminen voi muodostua sinulle tuottoisaksi pitkäjänteiseksi harrastukseksi tai jopa merkittäväksi osaksi varallisuutesi kasvattamista. Onnea matkaan uuden sijoitusasunnon omistajalle!