Miten vuokrasuhteen voi päättyä?

Vuokrasuhteen päättämiseen on kolme tapaa:

• Irtisanominen
• Purkaminen
• Yhteinen sopimus vuokrasopimuksen päättämisestä

Irtisanominen

Kun vuokrasopimus irtisanotaan, sopimus on vielä voimassa tietynpituisen irtisanomisajan. Sopimusta ei siis voida irtisanoa päättyminen välittömästi, vaan vuokralaisella on irtisanomisaikana oikeus käyttää huoneistoa entisin ehdoin, mutta myös velvollisuus maksaa vuokraa. Vuokranantaja tarvitsee irtisanomiselleen aina hyvän tavan mukaisen irtisanomisperusteen, kun taas vuokralaisen ei pääsääntöisesti tarvitse esittää mitään perustetta irtisanomiselleen.

Purkaminen

Sopimuksen purkamisessa sopimus saadaan päätymään välittömästi. Purkuperusteet on tyhjentävästi lueteltu laissa. Purku on siis mahdollinen ainoastaan laissa mainituilla perusteilla. Katso purkuperusteet alla.

Jos tarve vaatii ja molemmat osapuolet niin haluavat, vuokrasopimus voidaan päättää myös yhteisellä sopimuksella. Sopimus vuokrasuhteen päätymisestä on syytä tehdä kirjallisesti.

Kun sopimus on päättynyt jollakin edellä mainituista tavoista, voi olla mahdollista, että vuokralainen ei syystä tai toisesta vain muuta pois huoneistosta, vaikka sopimus on päätetty asianmukaisella tavalla. Tällöin vuokranantajan on käännyttävä käräjäoikeuden puoleen ja haettava häätöä eli tuomiota, jonka perusteella ulosottomies lopulta hoitaa varsinaisen häätämisen.

Huoneistoon muuttaminen

Vuokranantajan on pidettävä huoneisto vuokralaisen saatavana sinä päivänä, jona vuokralaisella on oikeus saada se hallintaansa.

Jollei huoneisto ole valmis tai vapaa silloin, kun vuokralaisella on oikeus saada se hallintaansa, ja viivästyksestä on vuokralaiselle olennaista haittaa, vuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus. Vuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus jo ennen kuin hänen on määrä saada huoneisto hallintaansa, jos on ilmeistä, että huoneiston hallintaan saaminen tulee edellä mainitulla tavalla viivästymään.

Asunnon alivuokraaminen

Alivuokraus ja jälleenvuokraus

Jälleenvuokrasuhteella tarkoitetaan vuokrasuhdetta, joka syntyy, kun vuokranantajalta asuinhuoneiston vuokrannut (ensivuokralainen) vuokraa koko huoneiston vuokrasopimuksen tai vuokranantajan erikseen antaman luvan perusteella edelleen yhdelle tai useammalle omalle vuokralaiselleen (jälleenvuokralainen). Ensivuokrasuhteella tarkoitetaan vuokranantajan ja ensivuokralaisen kesken olevaa vuokrasuhdetta.

Alivuokrasuhteella tarkoitetaan vuokrasuhdetta, joka syntyy, kun vuokralainen luovuttaa osan vuokraamastaan tai muu kuin vuokralainen luovuttaa osan hallitsemastaan huoneistosta toisen käytettäväksi vastiketta vastaan. Alivuokrasuhteen osapuolet ovat alivuokranantaja ja alivuokralainen.

Asuinhuoneiston luovuttaminen toisen käytettäväksi

Vuokralainen saa käyttää asuinhuoneistoa omana tai yhteisenä asuntona puolisonsa ja perheeseen kuuluvien lasten kanssa. Huoneistoa voi myös käyttää yhteisenä asuntona vuokralaisen tai puolison lähisukulaisten kanssa. Ulkopuolisen henkilön käytettäväksi voi alivuokrauksena luovuttaa enintään puolet huoneistosta.

Muussa tapauksessa vuokralainen ei saa ilman vuokrasopimuksessa olevaa suostumusta tai vuokranantajan erikseen antamaa lupaa luovuttaa huoneistoa tai sen osaa toisen käytettäväksi.

Asuinhuoneiston luovutus väliaikaisesti toisen käytettäväksi

Vuokralainen saa enintään kahdeksi vuodeksi luovuttaa koko asuinhuoneiston toisen käytettäväksi, jos vuokralainen työnsä, opintojensa, sairauden tms. syyn takia oleskelee toisella paikkakunnalla eikä vuokranantajalla ole perusteltua syytä vastustaa luovutusta.

Vuokralaisen on ilmoitettava väliaikaisesta luovutuksesta kirjallisesti viimeistään kuukautta ennen luovutusta. Jollei vuokranantaja hyvaksy luovutusta, hänen on 14 päivän kuluessa ilmoituksen saatuaan saatettava vastustamisensa peruste tuomioistuimen tutkittavaksi.

Luovuttajan ja käyttäjän vastuu

Kun vuokralainen on luovuttanut huoneiston kokonaan tai osittain toisen käytettäväksi, vuokralainen vastaa edelleen hänelle kuuluvista velvollisuuksista sekä vahingosta, jonka huoneiston kokonaan tai osittain käyttöönsä saanut on velvollinen korvaamaan vuokranantajalle. Huoneiston käyttöönsä saanut alivuokralainen vastaa vuokranantajalle sellaisesta vahingosta, jonka hän olisi velvollinen korvaamaan, jos vuokranantaja olisi vuokrannut huoneiston tai sen osan hänelle.

Vuokran tarkistaminen

Vuokran korotusperusteesta sovitaan vuokrasopimusta tehtäessä. Tarkistamisperusteina voidaan käyttää esim. prosenttikorotusta, indeksiä, porrasvuokraa tai sitomista hoitokuluihin. Yleisin ja suositelluin peruste on vuokran sitominen elinkustannusindeksiin. Tällöin sopimuksessa mainitaan perusindeksi esim. heinäkuu 2004 pisteluku 1575. Vuokra tarkistetaan vuosittain elokuun alussa. Tarkistusindeksinä käytetään heinäkuun pistelukua. Vuokranantaja ilmoittaa uuden vuokran heinäkuun aikana.

Uusi vuokra = 1810 / 1733 × 600 € = 626,70 €

Elinkustannusindeksin näet viranomaislähteistä.

Vakuutus

Kotivakuutuksen ottaminen voidaan määritellä vuokrasopimuksen ehdoissa. Vuokralaisen on kuitenkin hyvä ottaa kotivakuutus vaikkei sopimuksessa olisi siitä erikseen sovittu. Vakuutus suojaa sekä asuntoa että irtaimistoa esim. vesivahingon, tulipalon tai murron varalta ja voi korvata myös rikkoutuneita kodinkoneita.

Vuokravakuus

Vuokralaisen maksaman vakuuden tarkoituksena on varmistaa, että vuokralainen maksaa vuokransa ja hoitaa huoneistoa hyvin. Vakuus pyydetään ennen hallinnan ja avainten luovutusta ja se voi olla enintään 3 kuukauden vuokraa vastaava summa.

• Vakuus on säilytettävä huolellisesti ja erillä muusta omaisuudesta.
• Rahana maksettu vakuus on vuokralaisen omaisuutta vuokranantajan hallinnassa.
• Vakuutena voi olla myös takaus tai vakuutusyhtiön vuokratakaus (yleensä edellyttää kotivakuutusta).
• Vakuudesta voidaan pidättää kohtuulliset kulut (esim. maksamattomat vuokrat, korjaukset huonon hoidon vuoksi).
• Tavanomaisen kulumisen korjauksia ei peritä vuokralaiselta.
• Viimeisiä vuokria ei voi jättää maksamatta vedoten vakuuteen.
• Pidätyksistä ja syistä on ilmoitettava kirjallisesti sekä toimitettava erittely syntyneistä kustannuksista.
• Ellei perusteita ole, vakuus palautetaan viivytyksettä, kun huoneisto on siivottu, avaimet palautettu ja tarkastus tehty.
• Vakuutta voidaan vaatia myös vuokranantajalta esim. remontin aikataulun varmistamiseksi.

Avaimet

Huoneistoa luovutettaessa vuokralaiselle tulee luovuttaa vähintään yhtä monta avainta kuin huoneistossa on asukkaita. Avainten luovutuksesta ja palautuksesta on hyvä tehdä kuitti, josta ilmenee lukumäärä. Avaimia tulee käsitellä huolellisesti eikä niihin tule liittää tunnisteita kuten nimeä ja osoitetta. Avainten häviäminen ei automaattisesti johda lukkojen sarjoitukseen.

Vuokranantajan oikeus päästä asuinhuoneistoon

Huoneiston kunnon ja hoidon valvomista varten vuokralaisen on viivytyksettä sopivana aikana päästettävä vuokranantaja huoneistoon. Jos huoneisto myydään tai se on uudelleen vuokrattavissa, vuokranantajalla on oikeus näyttää huoneistoa osapuolille sopivana aikana.

Vuokratulojen verotus

Vuokratulo on veronalaista pääomatuloa. Vuokratuloon lasketaan vuokran lisäksi myös muut vuokralaisen vuokranantajalle maksamat maksut (esim. vesimaksu, autopaikka). Vuokratulosta voidaan vähentää tietyt erät ja jäljelle jäävästä osuudesta maksetaan pääomavero.

Vähennykset

• Yhtiövastike, vesi, sähkö, lämpö, kiinteistövero, vakuutusmaksut, vuosikorjauskulut (vain vuokrattuun osaan kohdistuvat, vähennetään maksuvuonna).
• Vuokrattua huoneistoa varten otetun velan korot pääomatuloista tulonhankkimisvelan korkoina.

Osakehuoneiston yhtiövastike

Hoitovastike vähennetään maksuvuonna. Pääomavastikkeet ovat vähennyskelpoisia vain, jos ne on tuloutettu yhtiön kirjanpidossa. Jos ne on rahastoitu, niitä ei voi vähentää, vaan ne lisätään osakkeiden hankintamenoon ja huomioidaan luovutusvoittoa laskettaessa.

Vuosikorjaus vs. perusparannus

• Vuosikorjaus: saattaa kohteen alkuperäistä vastaavaan kuntoon (maalaukset, alkuperäistä tasoa vastaavat kaapit, hellan/jääkaapin vaihto). Vähennetään maksuvuonna.
• Perusparannus: tasokorotus/laajennus (esim. varaston muuttaminen saunaksi, parvekelasit). Usein kulut jaettava kahteen ryhmään.

Perusparannusmenojen poistot

Osakehuoneisto

Vuokranantajan itse teettämien perusparannusten menot või vähentää 10 vuoden tasapoistoin tai lisätä hankintamenoon (huomioidaan myynnissä).

Rakennus

Rakennuksen hankintamenoa ja perusparannuksia poistetaan vuosittain: 4 % asuin/toimisto yms., 7 % myymälä/tehdas/varasto yms. Poisto tehdään vain vuokrattuun osaan.

Vuosipoisto = 100 000 € × 4 % = 4 000 €
Seuraavan vuoden jäljellä oleva hankintameno = 96 000 €

Poistot osakehuoneistosta

Osakkeiden hankintamenosta ei tehdä poistoja. Sen sijaan itse teetetyn perusparannuksen menot vähennetään 10 vuoden tasapoistoin. Jos huoneisto myydään tai vuokraus lakkaa ennen tämän, vähentämättömä osa lisätään hankintamenoon.

Parvekelasit: 1 000 €
Poisto: 100 €/vuosi 10 vuoden ajan

Lisätietoja: vero.fi

Vuokralaisen vastuu asuinhuoneiston vahingoittumisesta

Vuokralaisen on hoidettava huoneistoa huolellisesti. Hän ei ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu huoneiston käyttämisestä sovittuun tarkoitukseen.

Vuokralainen on velvollinen korvaamaan vahingon, jonka hän tahallisesti, laiminlyönnillään tai muulla huolimattomuudellaan aiheuttaa huoneistolle. Sama vastuu koskee myös henkilöä, joka oleskelee huoneistossa vuokralaisen luvalla. Vuokralainen ei kuitenkaan vastaa vahingosta, jonka aiheuttaa vuokranantajan tai omistajan lukuun tehtävään työhön osallistuva.

Yllä kuvatut velvollisuudet koskevat soveltuvin osin myös kiinteistön tai rakennuksen yhteisiä tiloja ja laitteita.