Mitä tapahtuu kun vuokranantaja myy asunnon?

Ensimmäinen askel on avoin viestintä. Vuokranantajan kannattaa ilmoittaa vuokralaiselle ajoissa aikeistaan laittaa asunto myyntiin. Vuokralaiselle myynti-ilmoitus voi aiheuttaa huolta, joten hyvä vuokratapa on pitää vuokralainen ajan tasalla ja sopia käytännön järjestelyistä hyvässä hengessä. Asunnon myynti ei kuitenkaan automaattisesti merkitse vuokralaiselle mitään velvoitetta muuttaa pois, vaan vuokrasuhde jatkuu normaalisti myynnin aikana.

Asuntonäytöt vuokra-asunnossa on aina sovittava vuokralaisen kanssa etukäteen. Vuokranantajalla on lain mukaan oikeus näyttää myytävää huoneistoa ostajaehdokkaille, mutta ajankohdassa on otettava huomioon vuokralaisen toiveet. Vuokralainen ei saa perusteetta estää asuntonäyttöjä – esimerkiksi kieltämällä näyttöjen pitämisen kokonaan – sillä tämä voisi vaikeuttaa asunnon myyntiä kohtuuttomasti. Toisaalta vuokralaisella on aina oikeus kotirauhaan: hän saa olla paikalla näytön aikana ja esimerkiksi kieltää valokuvaamisen asunnossa ilman lupaansa Molempien osapuolten joustava yhteistyö auttaa varmistamaan, että myyntiprosessi sujuu kaikkien kannalta mukavasti.

👉 *Mainos: DNA - Voita iPhone 17, Samsung S25 tai OnePlus

Lyhyesti

• Asunnon myynti vuokrattuna ei päätä vuokrasopimusta. Sopimus ja ehdot siirtyvät sellaisinaan uudelle omistajalle.

• Vuokralaisella on oikeus kotirauhaan: näytöt ja arviokäynnit on sovittava etukäteen ja toteutettava kohtuullisesti.

• Uusi omistaja ei voi muuttaa ehtoja yksipuolisesti tai vaatia vuokralaista pois ilman lainmukaista irtisanomismenettelyä.

• Määräaikaista sopimusta ei voi irtisanoa myynnin takia; toistaiseksi voimassa olevan voi, mutta vain lain edellyttämin 3–6 kk irtisanomisajoin.

• Uuden omistajan oma käyttötarve on hyväksyttävä peruste irtisanomiselle, mutta vuokralaisella on oikeus asua asunnossa irtisanomisajan loppuun saakka.

• Vuokravakuus siirtyy uudelle omistajalle, ja vuokralaisen oikeusturva säilyy omistajanvaihdoksessa.

• Vuokralainen voi halutessaan irtisanoa oman toistaiseksi voimassa olevan sopimuksensa normaalilla 1 kuukauden irtisanomisajalla.

• Vuokrattua asuntoa omaan käyttöön ostavan tulee varautua irtisanomisaikaan ja hyvään kommunikointiin vuokralaisen kanssa.

👉 *Mainos: MonoSurveys - Osallistu kyselytutkimuksiin ja ansaitse rahaa

Mitä tarkoittaa, että asunto myydään vuokrattuna?

Kun asunto myydään vuokrattuna, se tarkoittaa, että voimassa oleva vuokrasopimus siirtyy sellaisenaan uuden omistajan vastuulle kaupantekohetkellä. Asunnon myynti ei päätä vuokrasopimusta, vaan sopimus jatkuu entisin ehdoin uuden omistajan kanssa. Käytännössä ostajasta tulee kaupan jälkeen uusi vuokranantaja, ja vuokralainen jatkaa asumista samoilla vuokraehdoilla kuin ennenkin. Uusi omistaja ei voi yksipuolisesti muuttaa vuokrasopimuksen ehtoja – esimerkiksi vuokran määrää – kesken sopimuskauden. Mahdolliset muutokset vuokran suuruuteen tai ehtoihin on tehtävä sopimalla asiasta vuokralaisen kanssa tai irtisanomalla sopimus ja tarjoamalla tilalle uutta sopimusta (mikä taas vuokralaisella on oikeus hyväksyä tai hylätä).

Vuokralaisen kannalta mikään ei siis lähtökohtaisesti muutu omistajanvaihdoksen vuoksi. Vuokra maksetaan jatkossa uudelle omistajalle, ja uuden vuokranantajan on ilmoitettava vuokralaiselle viipymättä omat yhteys- ja tilitietonsa vuokranmaksua varten. Myös mahdollinen vuokravakuus (takuuvuokra) siirtyy uuden omistajan hallinnoitavaksi: yleensä myyjä siirtää kertyneen vuokravakuuden suoraan ostajalle, tai vaihtoehtoisesti vakuus palautetaan vuokralaiselle ja vuokralainen maksaa vastaavan vakuuden uudelle omistajalle. Tärkeää on, että vuokralaisen oikeusturva säilyy: vuokralaisella on edelleen oikeus asua asunnossa sopimuksen mukaan, ja kaikki vuokrasopimuksen ehdot – kuten vuokran suuruus, vuokra-aika ja muut ehdot – pysyvät voimassa aivan kuin vuokranantaja ei olisi vaihtunut lainkaan.

Voiko vuokrasopimuksen irtisanoa myynnin vuoksi?

Pelkkä asunnon omistajan vaihtuminen ei ole syy vuokrasopimuksen purkamiseen tai automaattiseen päättymiseen. Määräaikainen vuokrasopimus sitoo sekä myyjää että ostajaa koko määräajan loppuun saakka, eli sitä ei voi yksipuolisesti irtisanoa asunnon myynnin perusteella.

Toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen kohdalla tilanne on joustavampi: Lain mukaan asunnon myyminen on hyväksyttävä peruste irtisanoa toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus vuokranantajan toimesta. Tämä tarkoittaa, että alkuperäinen vuokranantaja voi halutessaan irtisanoa sopimuksen myyntiaikeen vuoksi noudattaen lakisääteisiä irtisanomisaikoja. Vuokranantajan irtisanomisaika on 3 kuukautta, jos vuokrasuhde on kestänyt alle vuoden, ja 6 kuukautta, jos vuokralainen on asunut asunnossa vähintään vuoden. Huom: Vuokranantajan on ilmoitettava irtisanomisen syy kirjallisesti; asunnon myynti tai uusi omistaja, joka tarvitsee asunnon omaan käyttöön, täyttää tämän vaatimuksen laillisesti.

Vuokranantaja saattaa pohtia, kannattaako vuokrasopimus irtisanoa ennen asunnon myyntiä. Tässä on hyvä punnita tilannetta tapauskohtaisesti. Mikäli vuokrattu asunto myydään ilman, että sopimus irtisanotaan etukäteen, ostaja saa valmiiksi vuokratuloa tuottavan kohteen, eikä myyjälle tule tyhjiä kuukausia ilman vuokratuloja myynnin ajalta. Sijoittajille vuokrattu asunto onkin usein houkutteleva, koska uutta vuokralaista ei tarvitse etsiä. Toisaalta, jos todennäköiset ostajat olisivat omaa kotia etsiviä, pitkä irtisanomisaika saattaa hidastaa kauppoja – moni omistusasunnon ostaja haluaa muuttaa uuteen kotiinsa mahdollisimman pian. Vuokranantajan on tällöin syytä arvioida, onko parempi irtisanoa sopimus etukäteen (ja odottaa irtisanomisajan verran ennen kuin asunto vapautuu myytäväksi) vai myydä asunto vuokrattuna. Käytännössä moni myyjä sopii asiasta kiinteistönvälittäjän kanssa tapauskohtaisesti: välittäjä osaa arvioida markkinatilanteen ja ostajaehdokkaiden toiveet.

Vuokralaisen oikeudet asunnon myynnin yhteydessä pysyvät vahvoina. Jos vuokranantaja irtisanoo sopimuksen myyntiin vedoten, vuokralaisella on yhä laillinen oikeus asua asunnossa koko irtisanomisajan ja maksaa vuokraa normaalisti siihen asti. Vuokralaisella on myös laissa turvattu niin sanottu irtisanomissuoja: mikäli irtisanominen tehtäisiin epäasiallisin perustein tai vuokralaisen kannalta kohtuuttomalla tavalla, vuokralainen voi riitauttaa irtisanomisen tuomioistuimessa. Käytännössä jos irtisanomisen syy on hyväksyttävä (kuten tässä tapauksessa asunnon myynti tai uuden omistajan tarve saada asunto omaan käyttöön) ja menettely on lainmukainen, irtisanomissuojan käyttäminen tarkoittaa lähinnä sitä, että vuokralaisella saattaa olla oikeus vahingonkorvauksiin, jos menettelyssä tapahtuu virheitä. Vuokralaisen ei siis tarvitse pelätä mielivaltaista “häätöä” asunnon myynnin perusteella: irtisanomisen pitää aina perustua aitoon syyhyn ja lain edellyttämiä prosesseja on noudatettava.

Uusi omistaja haluaa muuttaa asuntoon itse – mitä tapahtuu vuokralaiselle?

Yksi yleisimmistä syistä vuokrattuna ostetun asunnon vuokrasopimuksen päättymiseen on se, että uusi omistaja haluaa muuttaa asuntoon itse. Tämä tilanne on ymmärrettävä, jos vaikkapa sijoittajalta ostaa asunnon henkilö, joka tarvitsee siitä itselleen kodin. Lain näkökulmasta uuden omistajan oma asumistarve on pätevä syy irtisanoa toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus. Uusi omistaja ei kuitenkaan voi häätää vuokralaista ilman varoaikaa, vaan hänen on irtisanottava vuokrasopimus normaalisti kaupanteon jälkeen noudattaen samoja irtisanomisaikoja (3 tai 6 kk) kuin edelliselläkin omistajalla. Vuokralainen saa siis lain turvaaman ajan etsiä uutta asuntoa ja muuttaa pois.

Käytännössä uuden omistajan kannattaa ilmoittaa vuokralaiselle aikeistaan muuttaa asuntoon itse mahdollisimman pian kaupanteon jälkeen ja antaa virallinen irtisanomisilmoitus kirjallisesti. Irtisanomisaika lasketaan yleensä sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanomisilmoitus on annettu tiedoksi vuokralaiselle. Esimerkiksi jos omistaja ostaa asunnon ja toimittaa vuokralaiselle irtisanomisilmoituksen maaliskuun 15. päivä, irtisanomisaika alkaa maaliskuun lopusta ja vuokrasuhde päättyy syyskuun lopussa (olettaen yli vuoden kestänyt vuokrasuhde ja 6 kuukauden irtisanomisaika). Vuokralaisella on oikeus asua asunnossa irtisanomisajan loppuun saakka ja maksaa vuokra normaaliin tapaan. Mikäli uusi omistaja tarvitsee asunnon käyttöönsä vielä nopeammin, ainoa keino on neuvotella vuokralaisen kanssa, suostuisiko tämä muuttamaan aiemmin – vuokralainen voi kuitenkin halutessaan pysyä asunnossa irtisanomisajan täyteen keston.

On hyvä korostaa, että vuokralaisen oikeudet ovat suojatut myös omistajanvaihdoksen jälkeen. Uusi omistaja ei voi vain vaihtaa lukkoja tai vaatia vuokralaista ulos heti kaupanteon yhteydessä, vaan hänen on noudatettava lakia. Vuokralaisen kannalta on usein helpottavaa tietää, että omistajanvaihdos ei itsessään ole peruste muuttaa, ellei virallista irtisanomista tehdä. Jos uusi omistaja ei halua irtisanoa sopimusta – esimerkiksi koska saattaa harkita vuokrauksen jatkamista – vuokralainen voi jatkaa asumista toistaiseksi normaalisti.

Vuokralaisen oikeudet pähkinänkuoressa myyntitilanteessa

Seuraavassa on yhteenveto vuokralaisen keskeisistä oikeuksista, kun asunto myydään vuokrattuna:

• Vuokrasopimus jatkuu entisin ehdoin: Asunnon myynti ei itsessään lopeta vuokrasopimusta. Uusi omistaja astuu vuokranantajan asemaan samoilla sopimusehdoilla – vuokran suuruus, sopimusmuoto (määräaikainen/toistaiseksi voimassa) ja muut ehdot pysyvät samoina. Uusi vuokranantaja ei voi yksipuolisesti muuttaa ehtoja, kuten korottaa vuokraa, ilman vuokralaisen suostumusta tai vuokrasopimuksen mukaista perusteita.

• Lakisääteinen irtisanomissuoja: Vuokralaisella on oikeus lain mukaisiin irtisanomis­aikoihin, jos vuokranantaja tai uusi omistaja irtisanoo toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen. Irtisanomisaika on vähintään 3 kuukautta (alle vuoden kestäneessä vuokrasuhteessa) tai 6 kuukautta (yli vuoden kestäneessä). Tänä aikana vuokralainen saa asua asunnossa ja valmistautua muuttoon rauhassa. Mikäli irtisanomisperuste olisi asiaton tai menettely lainvastainen, vuokralaisella on oikeus riitauttaa asia – kuitenkaan asunnon myynti tai uuden omistajan tarve omaan käyttöön ei itsessään ole asiaton peruste, vaan laissa hyväksytty syy.

• Oikeus asua rauhassa myynnistä huolimatta: Vuokralaisella on oikeus kotirauhaan myös myyntitilanteessa. Asunto on vuokralaisen koti, joten esittelyt ja arviokäynnit on järjestettävä häntä kunnioittaen. Vuokralainen saa halutessaan olla paikalla asuntonäytöissä, eikä vuokranantaja tai välittäjä saa tuoda ulkopuolisia asuntoon ilmoittamatta. Myöskään valokuvia vuokra-asunnon yksityisistä tiloista ei tule ottaa ilman lupaa, ellei se ole välttämätöntä myynnin kannalta. Vuokralaisen velvollisuus on toisaalta mahdollistaa kohtuulliset näytöt: hän ei saa kieltää asunnon esittelyä kokonaan, vaan ajankohdista on sovittava joustavasti puolin ja toisin.

• Vuokravakuuden siirto turvaa vuokralaista: Vuokralaisen maksama vuokravakuus säilyy voimassa omistajanvaihdoksesta huolimatta. Vastuu vakuuden palauttamisesta siirtyy uudelle omistajalle kaupanteossa. Käytännössä myyjä ja ostaja sopivat keskenään vakuuden siirrosta: usein ostaja saa myyjältä vakuussumman haltuunsa osana kauppahintaa tai muutoin, jotta hän voi aikanaan palauttaa vakuuden vuokralaiselle tämän muuttaessa pois. Vuokralaiselle on tärkeää, että hän saa tiedon uudesta vuokranantajasta ja kenellä vuokravakuus on, jotta mahdollisiin palautuksiin liittyy selvät pelisäännöt.

• Vuokralaisen oma irtisanomisoikeus: On hyvä muistaa, että myös vuokralainen voi halutessaan irtisanoa toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen normaalisti, vaikka asunto olisi myynnissä. Vuokralaisen irtisanomisaika on aina 1 kalenterikuukausi. Jos siis asunnon myynti aiheuttaa epävarmuutta ja vuokralainen haluaa itse vaihtaa asuntoa, hän voi tehdä niin omalla ilmoituksellaan. Määräaikaisessa sopimuksessa vuokralainenkin on sidottu määräaikaan, ellei vuokranantaja suostu sopimuksen päättämiseen ennenaikaisesti.

Vuokratun asunnon ostaminen omaan käyttöön – vinkit ostajalle

Moni asunnon ostaja saattaa löytää sopivan kodin, joka on myynnissä vuokrattuna. Tällöin ostaja saa kaupan päätteeksi vuokranantajan roolin. Jos tarkoituksesi on ostaa vuokrattu asunto omaan käyttöösi, huomioi seuraavat seikat:

• Selvitä vuokrasopimuksen tyyppi ja kesto: Kysy myyjältä, onko vuokralaisen kanssa tehty toistaiseksi voimassa oleva vai määräaikainen vuokrasopimus. Määräaikainen sopimus sitoo sinua sovitun ajan loppuun, etkä voi vaatia vuokralaista muuttamaan ennen määräajan päättymistä ilman vuokralaisen suostumusta. Toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen voit tarvittaessa irtisanoa, mutta vasta tultuasi asunnon omistajaksi (eli kaupanteon jälkeen).

• Varaudu irtisanomisaikaan: Jos asunto on vuokrattu, et pääse muuttamaan uuteen kotiisi heti kaupanteon jälkeen, vaan vasta lakisääteisen irtisanomisajan kuluttua. Kuten edellä todettiin, uusi omistaja joutuu noudattamaan 3 tai 6 kuukauden irtisanomisaikaa vuokrasuhteen kestosta riippuen. Suunnittele siis muuttosi tämän aikataulun mukaisesti. Voit antaa vuokralaiselle irtisanomisilmoituksen heti omistajuuden siirryttyä, jotta prosessi käynnistyy viivytyksettä. Oman kodin tarve on lain mukaan hyväksyttävä peruste irtisanoa vuokrasopimus, joten tässä suhteessa sinulla on oikeus päättää vuokrasuhde, kunhan noudatat sääntöjä.

• Keskustelu vuokralaisen kanssa: On suositeltavaa olla hyvissä väleissä perimässäsi vuokralaisen kanssa. Kerro hänelle ajoissa aikeistasi muuttaa asuntoon ja pyri sopimaan käytännön asioista joustavasti. Jotkut vuokralaiset saattavat esimerkiksi etsiä itse aktiivisesti uuden asunnon ja olla halukkaita muuttamaan pois nopeamminkin kuin irtisanomisaika velvoittaisi – tämä ei kuitenkaan ole heidän velvollisuutensa. Hyvä kommunikaatio voi helpottaa järjestelyjä puolin ja toisin.

• Vuokravastuiden siirto: Muista, että kaupan myötä vastuu vuokrasopimuksesta ja vuokralaisesta siirtyy sinulle. Varmista, että saat myyjältä kaikki tarvittavat tiedot vuokrasuhteesta: kopion vuokrasopimuksesta, tiedon maksetusta vuokravakuudesta ja sen siirrosta sekä vuokralaisen yhteystiedot. Näin voit jatkaa vuokranantajana sujuvasti kaupanteon jälkeen ja huolehtia velvoitteista (kuten vuokratulon ilmoittamisesta verotukseen ja vakuuden palauttamisesta aikanaan).

• Taloyhtiön informointi: Ilmoita taloyhtiölle (esim. isännöitsijälle) omistajanvaihdoksesta ja että asunnossa on vuokralainen. Taloyhtiön osakkaana sinun on hyvä tietää, että vuokralainen saa asua huoneistossa irtisanomisajan loppuun. Taloyhtiön kannalta vuokralaisen asema jatkuu ennallaan, eikä muutoksia asumisjärjestelyihin tule ennen vuokrasuhteen päättymistä.

Yhteenvetona: Vuokrattu asunto voidaan myydä uudelle omistajalle, ja hyvin toteutettuna se ei aiheuta ongelmia kummallekaan osapuolelle. Vuokralaisella on vahvat oikeudet jatkaa asumista asunnon myynnistä huolimatta, kunhan vuokrasopimusta noudatetaan ja irtisanomistilanteissa lakia seurataan. Vuokranantajan on huolehdittava hyvästä viestinnästä ja lain velvoitteista, jotta myyntitilanne sujuu mutkattomasti. Uudelle omistajalle vuokrattu asunto voi olla joko sijoitus tai tuleva oma koti – molemmissa tapauksissa on tärkeää ymmärtää vuokrasuhteen ehdot. Noudattamalla edellä mainittuja periaatteita ja neuvoja sekä turvautumalla tarvittaessa luotettavaan lähdetietoon (esimerkiksi Vuokralaiset ry, Kiinteistöliitto tai viranomaisten ohjeet) voidaan mahdolliset huolet hälventää. Asunnon myynti vuokrattuna on arkipäiväinen tilanne, josta selviää kunnialla, kun osapuolet tietävät oikeutensa ja velvollisuutensa. Sekä vuokralainen että vuokranantaja voivat näin olla rauhallisin mielin myyntiprosessin aikana, tietäen että laki turvaa molempien aseman asianmukaisesti.